Le marché immobilier en Nouvelle-Aquitaine

Portrait

Nouvelle-Aquitaine est la plus vaste région de France métropolitaine et la troisième la plus peuplée : 6 150 451 habitants au 1ᵉʳ janvier 2023 (source INSEE). Elle réunit douze départements, de la Charente à la Creuse, et 4 293 communes réparties entre un littoral atlantique et un vaste intérieur rural. Bordeaux (267 991 habitants) domine largement le réseau urbain, devant Limoges (129 937), Poitiers (89 916), Pau (80 441) et La Rochelle (79 851).

L'économie régionale cumule des filières que peu de territoires réunissent : premier vignoble AOC de France dans le Bordelais, cognac en Charentes, pôle aéronautique et spatial de Bordeaux-Mérignac (Dassault Aviation, ArianeGroup, Safran, Thales), forêt cultivée des Landes de Gascogne et première place agricole française par la surface. S'y ajoutent le tourisme littoral, le surf et le thermalisme, avec Dax, première destination thermale du pays.

Sur le marché immobilier, le prix moyen s'établit à 2 631 € le mètre carré selon la base DVF de la DGFiP. Ce niveau ne porte que sur les 556 communes renseignées, sur les 4 293 de la région. Gardez une chose en tête : ce chiffre régional masque un écart considérable. Le littoral premium tire les valeurs vers le haut, jusqu'à 10 104 €/m² à Lège-Cap-Ferret, quand plusieurs communes de l'intérieur descendent sous 1 000 €/m², à l'image de Bourganeuf, en Creuse, autour de 600 €/m². Côté énergie, le parc se classe plutôt bien : le diagnostic DPE médian régional est D, 11,4 % des résidences principales atteignent une étiquette A ou B, et 10,4 % restent des passoires classées F ou G (source SDES, au 1ᵉʳ janvier 2025). En 2025 par rapport à 2024, l'évolution des prix ressort à +0,7 % : à l'échelle régionale, le marché est stable, et c'est la commune que vous visez qui fixe votre budget, pas cette tendance d'ensemble. L'annuaire MonProImmo couvre les 4 293 communes des douze départements, quel que soit le secteur où vous cherchez.

Arbitrages

Acheter en Nouvelle-Aquitaine revient d'abord à choisir votre rapport à l'océan.

Le prix du littoral contre l'accessibilité de l'intérieur. La région rassemble les deux extrêmes du marché français. Le Bassin d'Arcachon, le Pays basque, la côte landaise et l'île de Ré forment un marché rare et cher, où Lège-Cap-Ferret atteint 10 104 €/m². À l'opposé, l'intérieur de la Creuse, de la Corrèze ou de la Dordogne ouvre des maisons de caractère sous 1 000 €/m², comme à Bourganeuf (autour de 600 €/m²). Entre les deux, la moyenne régionale de 2 631 €/m² ne vous dira presque rien sur la commune que vous visez.

Une demande qui progresse, des prix qui ne bougent pas. La région gagne des habitants presque exclusivement par son solde migratoire, portée par l'héliotropisme atlantique. Ce mouvement de fond soutient la demande. Entre 2024 et 2025, pourtant, les prix varient à peine : +0,7 %. Vous n'arrivez donc ni dans une envolée ni dans une correction. Ce qui décidera de votre budget se joue au niveau de la commune, et votre prix de sortie à la revente dépendra du même arbitrage local.

Le cadre de vie contre l'exposition aux risques naturels. La proximité de l'océan a un revers. Le trait de côte recule sur des secteurs comme Lacanau et Soulac-sur-Mer, le littoral charentais garde la mémoire de la tempête Xynthia (2010), et le retrait-gonflement des argiles fissure des maisons individuelles sur une large part du bassin aquitain. Ces aléas s'intègrent au diagnostic avant de signer.

Bon à savoir

Deux détails peuvent peser lourd sur votre projet, et aucun des deux ne saute aux yeux sur une annonce.

Une partie du patrimoine régional est inscrite à l'UNESCO : Bordeaux, au titre du Port de la Lune depuis 2007, et la juridiction de Saint-Émilion depuis 1999. Un bien situé dans ces périmètres ou dans un secteur sauvegardé obéit à des règles d'urbanisme strictes sur les façades, les toitures et les menuiseries. Un passage en mairie, voire une consultation de l'Architecte des Bâtiments de France, s'impose avant d'engager des travaux visibles.

Autre point, plus rassurant : le parc de logements est plutôt bien classé sur le plan énergétique, à rebours de l'image d'un habitat majoritairement ancien. 11,4 % des résidences principales atteignent une étiquette A ou B et 10,4 % seulement sont des passoires F ou G, soit une meilleure position que la moyenne nationale (source SDES, au 1ᵉʳ janvier 2025). Vous partez donc, en moyenne régionale, d'un parc un peu plus sobre que ne le laisse imaginer le cliché des maisons de pierre.

Pour qui ?

La diversité de la région parle à des projets très différents. Cinq situations s'y retrouvent particulièrement.

Vous cherchez la douceur pour votre retraite. Du Pays basque à la Charente-Maritime, l'héliotropisme atlantique attire chaque année des retraités et pré-retraités en quête d'un climat clément et de la proximité de l'océan. Vous arbitrez alors entre le prix du front de mer et des communes rétro-littorales plus abordables.

Vous quittez une grande métropole en télétravail. Bordeaux, mais aussi Poitiers, Limoges, Pau, Niort, Angoulême ou La Rochelle, vous offrent une ville active pour un prix au mètre carré souvent inférieur à celui que vous quittez. Vérifiez les temps de trajet vers une gare et la desserte de votre future commune.

Vous visez une maison de caractère avec un budget mesuré. L'intérieur rural de la Creuse, de la Corrèze, de la Dordogne ou du Lot-et-Garonne vous met à portée des biens spacieux, parfois sous 1 000 €/m². Prévoyez le budget de remise en état et faites contrôler le sol : l'aléa argiles est fréquent sur ces terres.

Vous achetez sur le littoral. Bassin d'Arcachon, côte landaise, île de Ré, Pays basque : vous entrez sur les marchés les plus chers de la région, où vous achetez en concurrence avec des acquéreurs de résidence secondaire et où l'offre est étroite. Un agent local qui connaît les micro-secteurs sait lesquels sont réellement à votre portée.

Vous vendez un bien dans la région. Entre 2024 et 2025, les prix varient de +0,7 % : le marché régional est stable, il ne joue ni pour vous ni contre vous, et il ne vous dit rien de la valeur de votre bien. La moyenne de 2 631 €/m² entre les communes renseignées ne vous aidera pas davantage, tant l'écart reste large entre 10 104 €/m² à Lège-Cap-Ferret et environ 600 €/m² à Bourganeuf ; la comparaison utile se fait à l'échelle de votre commune, parfois de votre rue. Si votre logement est classé F ou G, comme 10,4 % des résidences principales de la région (source SDES, 1ᵉʳ janvier 2025), l'étiquette énergie entrera dans la discussion avec l'acquéreur. Un agent local connaît le niveau auquel se traitent réellement les biens comparables au vôtre dans votre secteur.

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Sources : INSEE Flash Nouvelle-Aquitaine n°134 (population 2023) · DGFiP — base DVF · SDES — parc de logements par classe DPE au 1ᵉʳ janvier 2025 · DB MonProImmo annuaire_villes (4 293 communes couvertes)

Rédigé par la rédaction MonProImmo, à partir de sources publiques citées en bas de page. Mis à jour le 11 août 2026 — notre méthode et nos sources