Comment est calculé l'indicateur de marché MonProImmo ?
Le score et le verdict affichés sur chaque fiche ville sont calculés par MonProImmo à partir de données publiques (DVF, INSEE), selon une formule dont chaque critère, chaque poids et chaque règle est expliqué ci-dessous.
La formule : cinq critères pondérés
Le score, sur 100, combine cinq critères, chacun noté sur 100 puis multiplié par son poids ; les cinq poids totalisent 100 %. Le poids indiqué est celui appliqué quand les cinq données sont disponibles pour la commune ; sinon, voir les règles résumées ci-dessous.
Tendance des prix sur 3 ans
Variation du prix médian au m² sur les 12 derniers mois, comparée à la même période trois ans plus tôt, exprimée en catégorie : « stable » entre −3 % et +3 %, sinon « en hausse » ou « en baisse ». Calculée seulement à partir de 30 ventes d'un seul logement sur chacune des deux périodes ; sinon le critère est exclu et son poids redistribué sur les autres.
Source : DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP), ventes d'un seul logement, médiane.
Volume de ventes
Nombre de ventes (une vente = un acte) enregistrées dans la commune sur l'année de référence, rapporté à un barème calibré : 10 points en dessous de 24 ventes par an, jusqu'à son plafond (détaillé ci-dessous, dans « Ce que vérifie le calcul »).
Source : DVF (DGFiP).
Capacité d'achat locale
Surface qu'un foyer au revenu médian de la commune peut financer au prix médian local, la capacité d'emprunt étant approchée à 3,5 fois le revenu annuel.
Source : DVF (prix médian), INSEE Filosofi (revenu médian).
Vacance des logements
Part des logements vacants dans le parc de la commune, plafonnée quand ce parc est à dominante résidences secondaires (plus de 30 %).
Source : INSEE, recensement de la population.
Dynamisme économique
Créations d'entreprises sur l'année et leur évolution sur un an.
Source : INSEE (base Sirene, diffusion Melodi).
Quand un critère manque pour une commune, il est retiré et les poids restants sont ramenés à 100 %, résumé ci-dessus.
Les cinq verdicts
Le score obtenu (0 à 100) est ensuite traduit en un verdict de marché, affiché en toutes lettres sur la fiche ville. Sur les sites d’accession qui reprennent l’indicateur (stop-loyer.fr, mon-programme-neuf.fr), le même verdict est formulé pour un acheteur, sous le libellé « Activité du marché ».
- Moment très favorable pour vendrecôté acheteur : Marché très actif80 à 100
- Marché dynamiquecôté acheteur : Marché dynamique60 à 79
- Marché équilibrécôté acheteur : Marché équilibré40 à 59
- Marché attentistecôté acheteur : Marché peu actif20 à 39
- Marché acheteurcôté acheteur : Marché calmeEn dessous de 20
Ce que vérifie le calcul
- Aucun score n'est calculé sans prix DVF communal, ni en dessous de 5 ventes dans l'année : sous ce volume, le prix dépend du bien vendu, pas de la commune.
- Quand un critère manque pour une commune, il est retiré du calcul et son poids est redistribué sur les critères restants — jamais remplacé par une valeur par défaut.
- La tendance des prix ne passe en catégorie que si chacune des deux années comparées compte au moins 30 ventes d'un seul logement.
- L'échelle du volume de ventes descend à 10 points en dessous de 24 ventes par an et atteint son plafond à 240 ventes par an.
- La capacité d'achat est approchée à 3,5 fois le revenu annuel, avec un bonus de dix points au-delà de 50 000 habitants.
- La vacance des logements est plafonnée dès que plus de 30 % du parc de la commune est composé de résidences secondaires.
Les sources de données
Uniquement des données publiques, aucune source commerciale.
DVF (Demandes de Valeurs Foncières)
DGFiP, diffusée sur data.gouv.fr
INSEE Filosofi
revenus et niveaux de vie localisés
INSEE, recensement de la population
logements et résidences secondaires
INSEE, démographie des entreprises
base Sirene, diffusion Melodi
Fréquence de mise à jour
Le score et le verdict de chaque commune sont recalculés chaque semaine. Les données sous-jacentes, elles, ne changent qu'à leurs propres dates de publication : les Demandes de Valeurs Foncières deux fois par an, les données INSEE une fois par an.
Limites
- L'indicateur MonProImmo est une formule maison, calculée par MonProImmo à partir de données publiques. Ce n'est pas une mesure officielle.
- Quand un critère manque pour une commune, il est retiré et les poids restants sont ramenés à 100 % — voir « La formule » et « Ce que vérifie le calcul » ci-dessus.
- L'indicateur décrit une commune dans son ensemble : il ne remplace pas l'avis d'un professionnel sur un bien précis.